Uyarı: Bu rehber Nisan 2026 itibarıyla geçerli mevzuata dayanılarak hazırlanmıştır. Mevzuat değişikliklerine karşı güncel bilgi için kdb.gov.tr ve csb.gov.tr adreslerini takip ediniz. Hukuki süreçler ve sözleşmeler için uzman bir avukattan danışmanlık alınız.
Kentsel dönüşüm ekonomik ömrünü tamamlamış, afet riski taşıyan veya yapısal açıdan güvenli olmayan binaların ve alanların tespit edilerek sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarına dönüştürülmesi sürecidir.
Bu süreç binaların yeniden yapılmasının yanında kentsel alanların modern ihtiyaçlar doğrultusunda yeniden planlanmasını, sosyal dokunun korunmasını ve yaşam kalitesinin artırılmasını da kapsamaktadır. Park alanları, kültür merkezleri ve modern altyapı tesisleri de kentsel dönüşümün önemli parçaları arasında yer almaktadır.
Kentsel dönüşümün temel yasal dayanağı olan 6306 sayılı Kanun 31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanunun amacı afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Kanunda herhangi bir yıl sınırlaması bulunmamaktadır ancak genel olarak 1999 yılı öncesi yapılmış ve yeni deprem yönetmeliğine uygun olmayan binalar risk grubunda değerlendirilmektedir.
Riskli yapı tespitine şu tür yapılar dahil edilebilir: kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri, oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etme amaçlarına uygun yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yönelik kullanılan yapılar.
İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
Özellikler:
Bir binanın riskli olarak tespit edilmesi için yaşlı olması yeterli değildir. Teknik olarak gerçekten risk taşıması gerekir. Yani 1990 yılında çok iyi standartlarla yapılmış ve güncel mevzuattaki şartları taşıyan bir bina riskli çıkmayabilir ama 2005’te standartlara uyulmadan yapılmış bir bina riskli çıkabilir.
Riskli alan, zemin yapısı kötü olan (zemin sıvılaşması vs) veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanı ifade eder.
Özellikler:
Rezerv yapı alanı kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya Belediyelerin talebiyle ya da re’sen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen alanları ifade eder.
Basit bir anlatımla “kentsel dönüşüm için kullanılacak boş arsa stokları” da denebilir. Arsanın çok küçük olduğu, zeminin kötü olduğu veya bölge imar planının yeniden düzenlendiği durumlarda yerinde kentsel dönüşüm mümkün olmayacağı için hak sahiplerine şehrin başka yerinde arsa verilir.
Özellikler:
Hak sahiplerinin bulundukları çevreden uzaklaşmadan, aynı parselde sağlıklı, modern ve güvenilir konutlarda yaşamlarını devam ettirebilmelerini ifade eder. Depreme dayanıklı olmayan bir binanın yıkılarak, bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapılmadan, depreme dayanıklı bir bina inşa edilmesidir.
Nasıl çalışır?
Kentsel dönüşüm sürecinin genel koordinatörü ve denetleyicisidir.
Yetki ve Görevleri:
2023 yılı Ekim ayında kurulan, kentsel dönüşüm süreçlerini yürütmekle görevli kurumdur. Bakanlığa bağlı olarak çalışır.
Yetki ve Görevleri:
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin 3. maddesine göre şu kurumlar idare olarak tanımlanmıştır;
Yetki ve Görevleri:
Kentsel dönüşüm projelerinde yapım, finansman ve uygulama konularında görevlidir.
Riskli yapı tespiti; mülk sahiplerinden birinin başvurusuyla Bakanlıkça lisanslanmış kuruluşların binayı teknik açıdan incelemesi, hazırlanan raporun idarece onaylanıp tapuya şerh edilmesi ve ilgililere tebliğ edilerek itiraz sürecinin tamamlanmasıyla yapılır.
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik adımı riskli yapı tespitinin yapılmasıdır. Bu tespit için binadaki kat maliklerinden sadece birinin başvurusu yeterlidir. Çoğunluk şartı aranmaz. Tüm maliklerin onayına gerek yoktur.
Başvuru mercii Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlardır. Bu kuruluşların güncel listesi Bakanlığın resmi internet sitesinde ve kentseldonusum.gov.tr adresinde yayımlanmaktadır.
Riskli Yapı Başvurusunda Gerekli Belgeler:
Riskli yapı tespiti yapabilecek kurum ve kuruluşlar şunlardır:
Riskli yapı tespiti için yapılacak inceleme engellenirse, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle girilebilir.
Yerinde İnceleme
Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşun mühendisleri tarafından binanın fiziksel durumu incelenir.
Malzeme Testleri (Karot Alma):
Kolonlardan küçük parçalar alınır. (karot denen silindir şeklinde örnekler). Bunlar laboratuvara götürülüp beton dayanımı test edilir.
ve diğer tüm bulgular teknik raporda detaylandırılır.
Teknik inceleme ne kadar sürer?
Yerinde inceleme genellikle 1-2 gün sürerken, sonrasında yapılacak laboratuvar testleri ve hesaplamalar için 2-3 haftalık bir süreçten bahsedilebilir.
Tüm veriler toplandıktan sonra bir rapor hazırlanır. Bu rapor oluşturulurken yapının teknik özellikleri analiz edilir; bilgisayar programında binanın deprem anında nasıl davranacağı simule edilir ve güncel deprem yönetmeliklerine göre hesaplamalar yapılarak binanın riskli olup olmadığı değerlendirilir.
İnceleme Aşaması:
Lisanslı kuruluş raporu idareye sunar. İdare, raporu en fazla 10 iş günü içinde inceler, eksiklik varsa iade edilir, uygun bulunursa onaylanır.
Onaylanan riskli yapı bilgisi ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir; tapu kütüğünün beyanlar hanesine “6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır” şerhi işlenir.
Tapu Kaydına Şerh Düşülmesi ve Tebligat
Riskli yapı olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı şerhi işlenir. Bu şerh, aynî ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir. Tebligatta riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde itiraz edilebileceği ve aksi takdirde yıkım sürecinin başlayacağı belirtilir.
Riskli yapı kararı;
Tebligat ne zaman gerçekleşmiş sayılır?
Muhtarlıktaki ilanın son günü tebligat gerçekleşmiş sayılır. Örneğin, tebligat ilanı 1 Ocak’ta başlıyor ve 15 Ocak’ta bitiyor ise 15 Ocak tarihinde ilgililere tebligat yapılmış sayılır.
İtiraz nasıl yapılır?
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne veya belediyelerin ilgili birimine bir dilekçe ile yapılır.
İtirazlar 4 üniversite ve 3 Bakanlık/Başkanlık temsilcisinden oluşan 7 kişilik bir teknik heyet tarafından değerlendirilerek karara bağlanır.
İtiraz süresinin dolması veya itirazın reddedilmesiyle riskli yapı tespiti kesinleşir ve hukuki süreç başlar.
Bazı acil durumlarda (çökme riski, heyelan, patlama vb.) süreç daha hızlı işler.
Riskli Yapı Tespit Masrafları
Riskli yapı tespit masrafları maliklere aittir; hisseler oranında paylaşılır.
Tespit Bakanlık/İdare tarafından re’sen yapılırsa masraflar tebliğden itibaren bir ay içinde maliklerce ödenir; ödenmezse 6183 sayılı Kanun kapsamında takip edilir.
Güncel tespit ücreti tutarları için bağlı olunan lisanslı kurumla doğrudan görüşülmesi önerilir; tutarlar yapının büyüklüğüne ve niteliğine göre değişmektedir.
Riskli yapı tespitine karşı idari itirazın reddedilmesi halinde, maliklerin idari yargıya başvurma hakkı bulunmaktadır.
İtirazın reddine ilişkin kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.
Bu süreç teknik ve hukuki değerlendirme gerektirdiğinden uzman avukat desteği önerilir.
Bina riskli olarak tespit edilip riskli yapı kararı kesinleştikten sonra tahliye süreci başlar.
Riskli yapı kararı kesinleşince maliklere binayı tahliye etmeleri için en az 60 gün süre verilir. Bu sürede yıkım gerçekleşmezse, 30 günlük ek süre ihtar edilir.
Toplam 90 günlük süre sonunda tahliye edilmeyen binaların elektrik, su ve doğalgazı kesilir; mülki amir kararıyla kolluk kuvveti eşliğinde tahliye ve yıkım idarece gerçekleştirilir.
Kiracılar ve sınırlı aynî hak sahipleri de yapıyı verilen süre içinde tahliye etmekle yükümlüdür. Tahliyeyi engellemeye çalışanlar hakkında 5237 sayılı TCK hükümleri uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
Kamu tarafından yıkım gerçekleştirildiği durumda yıkım masrafları maliklere arsa payları oranında fatura edilir.
Riskli yapının yıkılmasıyla birlikte mevcut kat mülkiyeti hukuken sona erer.
Bu işlem için tüm maliklerin onayı aranmaz.
Binanın yıkılmasından sonra yapılacak yeni bina için alınacak kararlar mevzuatla birtakım usullere bağlanmıştır. Yıkım sonrası veya öncesi yeni bina için yapılacak anlaşmalarda 2024 ve 2026 uygulamalarına göre arsa payı oranında salt çoğunluk (%50+1) yeterlidir. Buna göre, örneğin 15 daireli bir binada 8 daire sahibi plana evet derse, bu yeterlidir.
Hesaplama bağımsız bölüm arsa payına göre yapılır, kişi sayısına göre değil. Yani 100 daireli binada, bir kişinin 2 dairesi varsa, o kişinin 2 oy hakkı vardır. Veya bir daire 3 kardeşe aitse, o daire için 3 kişi birlikte 1 oy kullanır.
04.02.2026 değişikliğiyle karar almak için toplantı yapma zorunlu hale getirilmiştir. En az bir malikin talebiyle toplantı çağrısı yapılır; çağrı muhtarlıkta, bina ilan panosunda, noter veya elektronik tebligatla duyurulur.
Önemli not: Riskli yapı tespit kararı için herhangi bir çoğunluk aranmaz; tek bir malikin başvurusu yeterlidir.
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payları, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
Bakanlık ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri müteahhit seçimi ve sözleşme içeriğine müdahale etmez; bu durum maliklerin kendi sorumluluğundadır ve özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir.
Müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içinde yapıya başlanmamışsa ya da en az 6 aydır projeyi bitirecek düzeyde inşaat yapılmıyorsa, malikler sözleşme feshi talebinde bulunabilir.
Temel Vergi ve Harç MuafiyetleriKentsel dönüşüm projelerinde yapılan birçok resmi işlemde harç ödenmez. Bu muafiyetler şunları kapsar:
Belediyelerce alınan birçok inşaat harcı kentsel dönüşüm projelerinde uygulanmaz.
30 Ocak 2021 tarihli ve 31380 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile:
Bu muafiyetlerden şu taraflar faydalanabilir:
Belgelendirme:
Kentsel dönüşümde sağlanan mali destekler genel olarak şu başlıklar altında toplanır:
Her destek türü farklı bir ihtiyaca yöneliktir ve aynı kişi tüm desteklerden sınırsız şekilde yararlanamaz.
Kira yardımı 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti kesinleşen ve anlaşma yoluyla tahliye edilen binalarda oturan hak sahiplerine, yeni yapı tamamlanana kadar geçici barınma masraflarını karşılamak amacıyla verilen nakdi destektir. Yardım Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinesinde yürütülür; ödemeler T.C. Ziraat Bankası aracılığıyla yapılır.
Kira yardımı otomatik olarak bağlanmaz. Hak sahibinin tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde başvuruda bulunması zorunludur. Bu süre hak düşürücüdür; geçirilmesi durumunda yardım hakkı tamamen ortadan kalkar.
Kira yardımından üç farklı sıfatla yararlanmak mümkündür;
Öte yandan aynı bağımsız bölüm için hem malik hem kiracı aynı anda kira yardımı alamaz; ödeme yalnızca birinin hesabına yapılır.
Malik olması durumunda kişinin riskli yapıda fiilen ikamet etmesi gerekmez. Başka bir adreste oturuyor olsa dahi kira yardımına başvurabilir. Kiracılar ve sınırlı aynî hak sahipleri için ise fiilî ikamet şartı aranmaktadır. Ayrıca aynı hak sahibi hem konutu hem de işyeri için ayrı ayrı kira yardımı alabilir.
Nisan 2026 itibarıyla geçerli tutarlar aşağıdaki tabloda gösterilmektedir. Maliklere aylık düzenli ödeme yapılırken, kiracılar ile sınırlı aynî hak sahiplerine yardım tek seferlik (defaten) verilir.
Süre binanın türüne göre değişmektedir. Riskli alan veya rezerv yapı alanı dışında kalan sıradan riskli yapılarda kira yardımı en fazla 18 ay boyunca ödenebilir.
Riskli alan veya rezerv yapı alanı içindeki yapılar için ise süre ilgili kurumca belirlenir; ancak hiçbir koşulda 48 ayı aşamaz.
Kiracılar ile sınırlı aynî hak sahiplerine ise aylık değil tek seferlik ödeme yapıldığından bu süre sınırlaması onlar için doğrudan geçerli değildir.
Genel Şartlar:
Başvuruda aranan belgeler kişinin sıfatına göre farklılık gösterir:
Maliklerden tapu senedi fotokopisi, riskli yapı tespit belgesi, tahliye/yıkım belgesi ve Ziraat Bankası IBAN numarası istenmektedir. T.C. kimlik fotokopisi her başvuruda zorunludur.
Kiracılardan bunlara ek olarak geçerli bir kira sözleşmesi ile ikamet belgesi (e-Devlet üzerinden alınabilir) talep edilir; işyeri kiracılarının ticaret sicil kaydı ve vergi levhasını da sunması gerekir.
Sınırlı ayni hak sahipleri ise tapu belgesinde intifa ya da oturma hakkının göründüğü kayıt ile ikamet belgesini ibraz etmelidir.
Hisseli tapularda her hissedar, hissesi oranında ayrı başvuru yapar.
Başvuru iki farklı yoldan yapılabilir;
Birincisi, e-Devlet (turkiye.gov.tr) üzerinden ‘6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu’ hizmeti aracılığıyla form doldurma ve belge yükleme,
İkincisi ise şahsen bağlı olunan Çevre ve Şehircilik İl veya İlçe Müdürlüğüne ya da yetkili ilçe belediyesine bir dilekçe vermek suretiyle gerçekleşir.
Başvuru yapıldıktan sonra kurum, riskli yapı tespiti, tahliye/yıkım durumu ve başvuranın hak sahipliği koşullarını inceler. Eksik belge bulunması halinde ek süre verilerek tamamlatılabilir.
Değerlendirme tamamlandığında sonuç SMS ya da e-posta yoluyla bildirilir veya e-Devlet üzerindeki başvuru ekranına yansıtılır.
Malikler için kira yardımı her ayın 15’inde Ziraat Bankası hesabına yatırılır; 18 ay boyunca aylık olarak ödeme devam eder.
Kiracılar ve sınırlı aynî hak sahipleri ise tek seferlik ödemeyi, başvurunun kabulünden kısa süre sonra Ziraat Bankası hesaplarına alır.
Önemli Not: Ziraat Bankası’nda vadesiz hesabı bulunmayanların başvurudan önce hesap açtırması gerekmektedir; ödemeler başka banka hesabına yapılmamaktadır.
‘Yarısı Bizden’ kampanyası İstanbul’daki riskli binaların depreme hazır hale getirilmesini hızlandırmak amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinesinde 2023 yılında başlatılmıştır. Türkiye’nin diğer illerinde uygulanmayan kampanya, yalnızca İstanbul’un 39 ilçesini kapsamaktadır.
Kampanya adını dönüşüm maliyetinin önemli bir bölümünü devletin üstlenmesinden alır. Uygulamada bu destek, geri ödenmeyen hibe, avantajlı koşullarda geri ödemeli kredi ve bina tahliyesinde verilen tek seferlik taşınma desteği olmak üzere üç kalemden oluşur.
İlk başvuru dönemi 26 Nisan – 2 Haziran 2023 tarihleri arasında e-Devlet üzerinden açılmış; yoğun ilginin ardından 9 Ağustos 2024’te süresiz devam kararı alınmıştır.
‘Yarısı Bizden’ kampanyasında sağlanan destekler, Resmî Gazete’de yayımlanan 30 Nisan 2025 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı ile yeniden düzenlenmiş; hibe, kredi ve taşınma desteği tutarları artırılmıştır.
Konutlar İçin — Birinci Konut
İki ve Sonraki Konutlar İçin:
Birden fazla konuta sahip hak sahipleri için destek paketi farklılaşmaktadır. İkinci ve sonraki konutlarda hibe verilmez; yalnızca kredi desteği sağlanır. Bu tutarın 2025 itibarıyla 1.750.000 TL olduğu Bakanlık duyurularında yer almaktadır. Bu sayede birden fazla yatırım amaçlı konutu olanlar da kampanyadan kısmen yararlanabilmektedir.
İşyerleri İçin — Birinci İşyeri
İkinci ve sonraki işyerleri için yalnızca kredi desteği verilmekte olup tutar 875.000 TL’dir.
Hibe Desteği: Geri Ödenmeyen Katkı
Hibe devlet tarafından karşılıksız olarak sağlanan ve hiçbir koşulda geri istenmeyen mali destektir. 2025 itibarıyla birinci konut için 875.000 TL olan hibe, doğrudan hak sahibinin hesabına yatırılmaz; onun yerine yapım işini üstlenen yüklenici firmanın (müteahhidin) Emlak Katılım Bankası’ndaki hesabına kademeli olarak ödenir.
Ödeme takvimi inşaatın ilerleme durumuna bağlıdır ve dört aşamaya bölünmüştür: ilk ödeme inşaata başlanmasıyla, ikincisi taşıyıcı sistemin (kaba inşaatın) tamamlanmasıyla, üçüncüsü sıva aşamasına gelinmesiyle ve son ödeme ise yapı kullanım izin belgesi (iskân) alındığında yapılır. Her ödeme toplam hibe tutarının yaklaşık dörtte birini oluşturmakta; son dilim (%10) bina tamamen bittiğinde aktarılmaktadır. Bu kademeli yapı, müteahhidin iş kalitesini denetim altında tutmanın da bir aracıdır.
Kredi Desteği: Uygun Koşullu Geri Ödemeli Finansman
Kredi tutarı 2025 itibarıyla birinci konut için 875.000 TL’dir. Bu kredinin yapı ruhsatı alındıktan sonraki ilk 2 yılı ödemesizdir; yani binanız inşa edilip teslim alınana kadar herhangi bir taksit ödemeniz gerekmez. Ödemeler 3. yılda başlar ve ödemenin başladığı ilk yıl sıfır faizle yalnızca anapara taksidi ödersiniz. 2. yıldan itibaren ise her ocak ayında açıklanan TÜFE’nin yarısı oranında faiz güncellemesi yapılır. Toplam vade 10 yıl olup 120 eşit taksitte ödeme yapılır.
Kredi kullanmak isteyen hak sahiplerinin gelir belgesi ya da kredi notu sunması gerekmez; bu, düşük gelirli ve daha önce hiç kredi kullanmamış kişiler için büyük bir avantajdır. Kredi kullanıldığında, kredi tutarının iki katı değerinde ipotek tesis edilir. Yani 875.000 TL kredi alındığında taşınmaz üzerine 1.750.000 TL tutarında ipotek konulur; bu ipotek borcun tamamı ödenince kaldırılır.
Taşınma Desteği: Anlık Nakit Yardım
Taşınma desteği bina tahliye edildiğinde, hak sahibine doğrudan ödenen ve geri ödenme zorunluluğu olmayan tek seferlik nakdi destektir. 2025 itibarıyla tutarı 125.000 TL‘dir. Bu yardım, bağımsız bölümde ikamet eden malike, kiracıya veya sınırlı aynî hak sahibine yapılır; bölümde kimin oturduğuna göre alıcı belirlenir.
Taşınma desteği, Yarısı Bizden kapsamındaki hibe ve krediyle birlikte kullanılabildiği gibi Bakanlık kira yardımıyla da aynı anda alınabilir.
Birden fazla binanın bir araya gelerek ada veya alan ölçeğinde gerçekleştirdiği toplu dönüşüm projelerinde farklı bir model uygulanır. Kat maliklerinin tam uzlaşmaya varması durumunda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı sürece dahil olabilir ve inşaat TOKİ ya da Emlak Konut GYO tarafından üstlenilir. Bu modelde de 875.000 TL hibe desteği uygulanır; hibe tutarı bina maliyetinden düşürülür ve kalan borç uzun vadeli uygun koşullarda taksitlendirilir.
Kampanyadan yararlanabilmek için dört temel koşulun bir arada sağlanması gerekmektedir. Birincisi, taşınmazın İstanbul’un 39 ilçesinden birinde bulunmasıdır; İstanbul dışındaki illerde bu kampanya geçerli değildir.
İkincisi, binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olmasıdır.
Üçüncüsü, yeni projedeki binanın inşaat alanı veya bağımsız bölüm sayısının mevcut binanın 1,5 katını aşmamasıdır (otopark ve sığınak bu hesabın dışındadır).
Dördüncüsü ise yeni yapıya ait yapı ruhsatının 1 Nisan 2023 tarihinden sonra alınmış olmasıdır; bu tarihten önce ruhsat almış projeler kampanyadan yararlanamaz.
Buna karşılık kampanyaya başvurabilecek kişiler açısından herhangi bir gelir, yaş veya kredi notu şartı aranmamaktadır. İkinci veya üçüncü konuta sahip olanlar, emekliler, düşük gelirli vatandaşlar ve hiç kredi geçmişi olmayanlar da başvurabilir.
Süreç birkaç aşamada ilerler.
Müteahhit belirlendikten sonra hak sahibi tespiti için ilçe belediyesine başvurulur. Bu kampanya için e-Devlet üzerinden başvuru zorunlu değildir; ilçe belediyesi üzerinden yürütülen süreç yeterlidir. Bakanlık tarafından belirlenen randevu gününde hak sahibi ile hibe taahhütnamesi ve —kredi kullanılacaksa— kredi sözleşmesi imzalanır. Akabinde müteahhit inşaata başlar; ödemeler inşaat ilerledikçe kademeli olarak yüklenici hesabına aktarılır.
İnşaat tamamlandığında iskân alınır, bağımsız bölümler teslim edilir ve tapu işlemleri sonuçlandırılır.
Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda yürütülen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (İADŞP) kapsamında riskli yapı maliklerine sağlanan uzun vadeli finansman desteğidir.
Proje, Dünya Bankası’nın 2022 yılında Türkiye’ye açtığı 512 milyon dolarlık kredi paketinin bir parçasıdır. Bu paketin 338,5 milyon dolarlık bölümü hanelerin konutlarını depreme ve iklim tehlikelerine karşı yeniden inşa etmesini veya güçlendirmesini sağlayacak uygun maliyetli finansman mekanizmalarına; kalan 173,6 milyon dolarlık bölümü ise İller Bankası (İLBANK) aracılığıyla belediyelerin dayanıklı altyapı yatırımlarına ayrılmıştır.
Proje İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ ve Kahramanmaraş olmak üzere 7 ilde uygulanmaktadır. Bu illerin tamamı Türkiye’nin yüksek sismik risk bölgesinde yer almaktadır. Kredi başvuruları ilk etapta İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa ve Tekirdağ’da başlamış olup Kahramanmaraş’ta süreç ayrıca yürütülmektedir.
İADŞP kapsamında sunulan kredinin temel koşulları şöyledir:
Kredi Tutarı: Bağımsız bölüm başına en fazla 3.000.000 TL
Vade: Toplam 180 ay (15 yıl)
Ödemesiz Dönem: İlk 1 yıl boyunca herhangi bir taksit ödenmez. Ödemeler ikinci yıldan itibaren başlar.
Faiz Oranı: Aylık %0,69 (yıllık yaklaşık %8,28). Bu oran, mevcut piyasa koşullarındaki ticari kredi faizlerinin çok altındadır.
Örnek Hesaplama: 3 milyon TL kredi kullanıldığında, ödemesiz dönem sonrası aylık taksit tutarı yaklaşık 29.156 TL, toplam geri ödeme ise yaklaşık 5.248.000 TL olmaktadır.
Daha önce 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılan Bakanlık faiz destekli kredilerde bankaların isteksizliği ve faiz oranlarının yüzde 3 seviyesine çıkması bu kredi seçeneğini fiilen kullanılamaz hale getirmişti. İADŞP kredisi hem kredi musluğunu yeniden açması hem de düşük faiz oranı sunması bakımından önemli bir alternatif oluşturmaktadır.
Belirli şartları taşıyan hak sahipleri kümülatif ek faiz indiriminden yararlanır:
Kategori I — Tek Konut Sahibi Malikler: Riskli yapı haricinde tapuda başka konutu bulunmayanlar → yıllık %0,25 indirim
Kategori II — Orta ve Düşük Gelir Grubu: Hane geliri belirlenen eşiğin altında olanlar → yıllık %0,25 indirim
Kategori III — Dezavantajlı Gruplar: Şehit aileleri, emekliler, en az %40 engelli vatandaşlar, hanehalkı reisi kadın olan haneler → yıllık %0,25 indirim
Kategori IV — Enerji Verimliliği: A sınıfı EKB → yıllık %0,50, B sınıfı EKB → yıllık %0,25 indirim
Dört kategorinin tamamını karşılayan bir hak sahibi yıllık toplamda %1,25’e varan faiz indirimi elde edebilir.
Bu kredi yalnızca gerçek kişi riskli yapı maliklerine açıktır. Tüzel kişiler, kiracılar ve sınırlı aynî hak sahipleri İADŞP kredisinden doğrudan yararlanamazlar.
Başvuru sahiplerinde aranan temel şartlar şunlardır:
Hisseli tapularda her malik hissesi oranında kredi kullanabilir. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda mirasçılar, miras belgesi ibraz etmeleri koşuluyla payları oranında krediden yararlanabilirler.
Başvuru desteği için proje illerindeki Kentsel Dönüşüm Başkanlığı irtibat ofislerine başvurulabilir; ofis bilgileri kentseldirenclilik.csb.gov.tr adresinde yayımlanmaktadır.
İADŞP kredisi ile Yarısı Bizden kampanyası birbirini tamamlayan ancak farklı koşullara sahip iki ayrı destek mekanizmasıdır. Aynı bağımsız bölüm için her iki destekten aynı anda yararlanmak mümkün değildir; ancak aynı binadaki farklı malikler farklı destekleri seçebilir.
Yarısı Bizden yalnızca İstanbul’da geçerlidir, hibe + kredi + taşınma desteği olmak üzere toplam 1.875.000 TL sunar, gelir şartı aramaz ancak yeni inşaat alanının mevcut alanın 1,5 katını aşmaması ve yapı ruhsatının 1 Nisan 2023 sonrası alınmış olması gerekir.
İADŞP Kredisi 7 ili kapsar, 3.000.000 TL’ye kadar kredi imkânı sunar (hibe yoktur), gelir-borç oranı gibi kredibilite şartları aranır ancak 1,5 kat sınırlaması bulunmadığından Yarısı Bizden’e dahil olamayan binalar da bu krediden yararlanabilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında Bakanlık ile protokol imzalamış bankalar (T.C. Ziraat Bankası, Vakıfbank, Halkbank ve Emlak Katılım Bankası) üzerinden riskli yapı maliklerine faiz destekli yapım kredisi kullandırılmaktadır.
Kredinin en önemli özelliği, geri ödemelerin yapı ruhsatının alınmasından itibaren 2 yıl sonra başlamasıdır; yani bina inşa edilip teslim alınana kadar herhangi bir taksit ödenmez.
Bu krediye başvurabilmek için gelir belgesi veya kredi notu şartı aranmamaktadır. Yani düşük gelirliler, emekliler ve geçmişte kredi kullanmamış kişiler de rahatlıkla başvurabilir.
Tek zorunluluk, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde Bakanlık protokollü bankaya başvurmuş olmaktır; bu süre geçtikten sonra yapılan başvurular kabul edilmez.
Kredinin birinci yılı tamamen faizsizdir; yani ruhsat alındıktan 2 yıl sonra ödemeler başladığında ilk 12 ay boyunca yalnızca anapara borçlanılmış olur, faiz işlemez. İkinci yıldan itibaren her yıl ocak ayında açıklanan TÜFE’nin yarısı kadar faiz güncellemesi yapılır; bu oran enflasyona kıyasla son derece avantajlıdır. Toplam vade 10 yıl, yani 120 taksittir.
Kredi kullanılması halinde kredi tutarının 2 katı değerinde ipotek tesis edilir. Örneğin 875.000 TL kredi alındığında taşınmaz üzerine 1.750.000 TL’lik ipotek konulur; bu ipotek kredi tamamen ödendiğinde kaldırılır.
Kira yardımı ile faiz destekli kredi aynı anda kullanılamaz; hak sahibi bu iki destekten yalnızca birini seçmek zorundadır.
Başvuru için Bakanlığın web sitesinde (csb.gov.tr) ve kentseldonusum.csb.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan protokollü bankalar listesine göre ilgili bankaya gidilir.
Bankadan riskli yapı tespit belgesi, tapu senedi fotokopisi, T.C. kimlik fotokopisi, ikametgâh belgesi ile yapı ruhsatı ve proje bilgileri talep edilebilir. Her banka ek evrak isteyebileceğinden, başvuru öncesinde bankayla doğrudan iletişime geçmek zaman kaybını önler.
Onay süreci ortalama 15-30 gün sürmektedir.
6306 sayılı Kanun’un Resmi SSS’ine göre, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine kira yardımı yerine, mümkün olan durumlarda tahliye tarihinden konut veya işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut ya da işyeri tahsisi yapılabilir. Bu bir hak değil; idarenin imkânları dahilinde uygulayabileceği alternatif bir destektir. Kira yardımı ile birlikte değil, yerine kullanılır.
Riskli alan veya rezerv yapı alanı dışında kalmakla birlikte güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından güçlendirme kredisi verilebilir. Bu seçenek, binayı tamamen yıkıp yeniden yapmak yerine mevcut yapıyı depreme dayanıklı hale getirmeyi tercih eden hak sahipleri için değerlendirilmeye değer bir alternatiftir.
6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanan kira yardımı, faiz desteği, hibe ve kredi destekleri Bakanlık bünyesinde oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı üzerinden finanse edilir
Özel Hesabın Gelir Kaynakları
Özel Hesaptan Yapılan Ödemeler
Bu hesap genel bütçeden ayrı izlenir ve yalnızca kentsel dönüşüm amaçlı kullanılır.
Kira yardımı
Anlaşma ile tahliye edilen binalarda konut kiracısı ya da işyeri işletenlere malikin aylık kira yardımının 2 katı kadar defaten ödeme yapılabilir.
Taşınma desteği (2025)
Kiracı olarak ikamet eden veya işyeri işleten kişiler öğrenmek için Başkanlık’a başvurabilir; tutar iller arası farklılık gösterir (güncel rakam için kdb.gov.tr).
Riskli yapı tespit itirazı
Kiracıların riskli yapı tespitine itiraz ve iptal davası açma hakkı yoktur; bu hak yalnızca maliklere tanınmıştır
Tahliye süresi
Verilen süre içinde (en fazla 60 gün + 30 gün ek süre) binayı boşaltma yükümlülüğü doğar.
Yeni binadan daire hakkı
Kiracılar mülkiyet sahibi olmadığından yeni yapıdan daire hakkı doğurmaz.
İnşaat halinde olup içinde henüz ikamet edilmeyen yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez. Ancak inşaat halindeki bir yapıda fiilen ikamet edilen bağımsız bölümler mevcutsa, bu bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri ilgili desteklerden yararlanabilir.
Metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebebiyle yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine konu edilemez. Bu tür yapılar için belediye mevzuatı kapsamındaki yıkım prosedürleri uygulanır.
Kamu kurumlarına ait binalar da 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilebilir; tespit onaylandığında tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir. Kamu lojmanlarında kiracı konumunda ikamet eden kişiler, anlaşma yoluyla tahliye edilmeleri halinde kira yardımı ve taşınma desteğinden yararlanabilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan edilen bölgelerde tescilli yapıların bulunması halinde, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın görüşü alınarak uygulama yapılır. 5366 sayılı Kanun kapsamında yıpranan tarihi ve kültürel taşınmazlar da kentsel dönüşüm sürecine dahil edilebilir; bu yapılarda yenileme ve koruma ilkeleri ön plandadır.
775 sayılı Gecekondu Kanunu uygulamalarından önce ya da bu kanun kapsamında gecekondu alanı ilan edilen bölgeler 6306 sayılı Kanun ile birlikte ele alınabilmektedir. Bu alanlardaki yoksul ve dar gelirli vatandaşlara öncelikle arsa tahsisi veya konut tahsisi yapılması öngörülmüştür.
e-Devlet üzerinden “Riskli Yapı Sorgulama” hizmetinden, kentseldonusum.csb.gov.tr adresinden ya da bağlı olduğunuz il/ilçe müdürlüğüne başvurarak öğrenebilirsiniz.
Evet. Tebliğ tarihinden (muhtarlık ilanının son gününden) itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılması halinde itiraz hakkı tamamen ortadan kalkar.
Hayır. Riskli yapının yıkımı kanunun emredici hükmüdür; yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.
Arsa paylarının %50’sini geçen çoğunluk (%50+1). 09.11.2023 tarihli 7471 sayılı Kanun öncesinde yıkım sonrası yapım kararları için 2/3 arsa payı çoğunluğu aranıyordu.
Hayır. Salt çoğunluk ile yapılan anlaşmaya göre yıkılan binanın yerine yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Evet. Bağımsız bölümü hisseli olan malikler, kredi ve kira yardımından hisseleri oranında yararlanabilir.
Güçlendirme teknik olarak mümkünse, yıkım yerine güçlendirme yoluna gidilebilir. Bunun için güçlendirmenin teknik açıdan mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, tüm kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasının ya da mahkeme kararının alınması, güçlendirme projesinin hazırlanması ve ruhsat alınması gerekir.
Kira yardımı (malik aylık tutarının 2 katı kadar, defaten); taşınma desteği (kampanya kapsamında); geçici konut tahsisi imkânı. Not: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapım kredisi yalnızca maliklere verilir, kiracılara uygulanmaz.
Arsa payına isabet eden değer tam bir bağımsız bölüm değerine yetmiyorsa, konut paylı mülkiyet esasıyla hak sahibi ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına tescil edilebilir; hak sahibine oturma hakkı tanınır. Alternatif olarak müteahhitle fark bedeli karşılığı anlaşılabilir.
Müteahhitten kaynaklanan nedenlerle 1 yıl içinde inşaata başlanmamış ya da en az 6 aydır projeyi bitirecek düzeyde çalışma yapılmıyorsa, sözleşme feshi talep edilebilir. Feshi talep için ilçe belediyesine başvurulur. Sözleşmedeki cezai şartlar ayrıca özel hukuk yoluyla takip edilebilir.
Yapının taşıyıcı sistemi, beton kalitesi (karot testi), zemin durumu, deprem yönetmeliğine uygunluk ve yapı bütünlüğü teknik olarak değerlendirilir. Tespit lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır.
Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanı tarafından kararlaştırılan ve Resmî Gazete’de ilan edilen alandır. Kanunda asgari yüzölçümü için sayısal bir sınır belirlenmemiştir; her alan kendi koşullarıyla değerlendirilir.
Riskli alan veya riskli yapı sahiplerine alternatif yerleşim alanı sunmak amacıyla TOKİ veya İdare’nin talebiyle Bakanlıkça belirlenen alanlardır. Yerinde dönüşümün mümkün olmadığı ya da pratik olmadığı projelerde kullanılır.
| Hizmet / Kaynak | Adres |
|---|---|
| Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (KDB) | kdb.gov.tr |
| Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı | csb.gov.tr |
| Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü (İstanbul) | istanbulakdm.csb.gov.tr |
| ARAAD Sistemi (Riskli Yapı Başvurusu) | kentseldonusum.csb.gov.tr |
| e-Devlet Kira Yardımı Başvurusu | turkiye.gov.tr |
| Resmî Mevzuat | mevzuat.gov.tr |
| İBB Kentsel Dönüşüm | kentseldonusum.ibb.istanbul |
| ALO 181 (Bakanlık İletişim Hattı) | 181.csb.gov.tr |
