Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde, binaların depreme ve doğal afetlere karşı dayanıklılığının lisanslı kuruluşlar tarafından teknik inceleme, laboratuvar analizi ve mühendislik hesaplamalarıyla değerlendirilmesi sürecidir. Tespit sonucunda ekonomik ömrünü tamamlamış veya can güvenliği açısından risk taşıdığı belirlenen yapılar “riskli yapı” ilan edilerek kentsel dönüşüm kapsamına alınır. 

Riskli Yapı Tespiti Neden Önemlidir?

Türkiye dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinin üzerinde yer almaktadır. 1999 Marmara depreminden 2023 Kahramanmaraş depremlerine kadar yaşanan yıkıcı afetler, yapı stokunun güvenli olup olmadığının belirlenmesinin ne kadar hayati olduğunu defalarca ortaya koymuştur. Riskli yapı tespiti yasal bir zorunluluk olmanın ötesinde can ve mal güvenliğinin korunması için atılması gereken en kritik adımdır.

6306 sayılı Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girerek Türkiye’deki kentsel dönüşüm süreçlerinin temel yasal çerçevesini oluşturmuştur. Bu kanun kapsamında riskli yapıların tespit edilmesi, tahliye edilmesi ve yıkılarak yerine güvenli yapıların inşa edilmesi süreci düzenlenmektedir. Sürecin ilk ve en belirleyici adımı ise riskli yapı tespitidir.

Riskli Yapı Tespitini Kimler Yaptırabilir?

Riskli yapı tespiti başvurusu yapabilecek kişiler konusunda kanun net bir çerçeve çizmiştir. Binadaki herhangi bir bağımsız bölüm maliki, tek başına riskli yapı tespiti başvurusunda bulunabilir. Bunun için diğer kat maliklerinin onayına veya oy birliğine gerek yoktur. Bu düzenleme, sürecin hızlı bir şekilde başlatılabilmesini amaçlamaktadır.

Bakanlık veya ilgili idare de resen (kendiliğinden) riskli yapı tespiti yaptırma yetkisine sahiptir. Özellikle büyük ölçekli dönüşüm projelerinde veya afet sonrası acil durumlarda bu yetki sıklıkla kullanılmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti Süreci: Adım Adım

1. Lisanslı Kuruluşa Başvuru

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar aracılığıyla yapılır. Bu kuruluşlar; üniversiteler, kamu kurumları veya Bakanlık lisansına sahip özel mühendislik firmaları olabilir. Başvuru sahibi, tapu belgesi ve kimlik bilgileriyle birlikte lisanslı kuruluşa müracaat eder.

Lisanslı kuruluşların güncel listesine Bakanlığın resmi internet sitesinden ulaşmak mümkündür. Bu aşamada doğru ve güvenilir bir kuruluş seçimi, sürecin sağlıklı ilerlemesi için büyük önem taşır.

2. Yerinde İnceleme ve Numune Alma

Lisanslı kuruluş, binada yerinde teknik inceleme gerçekleştirir. Bu inceleme kapsamında yapının taşıyıcı sistemi, kolon, kiriş ve perde duvar gibi temel elemanları detaylı şekilde değerlendirilir. İnceleme sırasında beton karot numuneleri alınır ve donatı tespiti yapılır.

Karot alma işlemi, binanın farklı noktalarındaki taşıyıcı elemanlardan silindirik beton örneklerinin çıkarılmasıdır. Bu numuneler, betonun dayanım değerini belirlemek amacıyla akredite laboratuvarlara gönderilir. Ayrıca donatı tarama cihazlarıyla (profometre) demir donatıların çapı, aralığı ve korozyon durumu incelenir.

3. Laboratuvar Testleri ve Analiz

Alınan karot numuneleri, akredite laboratuvarlarda basınç dayanım testine tabi tutulur. Bu testler sonucunda betonun mevcut dayanım değeri (MPa cinsinden) belirlenir. Elde edilen değerler, yapının projesinde öngörülen dayanım değerleriyle karşılaştırılır.

Laboratuvar sonuçları, yapının mevcut durumunun mühendislik hesaplamalarına dayalı olarak değerlendirilmesinde temel girdi oluşturur. Beton dayanımının yanı sıra zemin etüt raporları da bu süreçte dikkate alınır.

4. Mühendislik Hesaplamaları ve Performans Analizi

Laboratuvar sonuçları ve yerinde tespit verileri kullanılarak yapının deprem performans analizi gerçekleştirilir. Bu analiz, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) kriterlerine göre yapılır. Yapının bulunduğu deprem bölgesi, zemin sınıfı ve taşıyıcı sistem özellikleri birlikte değerlendirilerek binanın “can güvenliği” performans düzeyini sağlayıp sağlamadığı belirlenir.

Performans analizi sonucunda yapı; “Hemen Kullanım”, “Can Güvenliği” veya “Göçme Öncesi” performans seviyelerinden birine yerleştirilir. Can güvenliği düzeyini sağlayamayan yapılar riskli yapı olarak değerlendirilir.

5. Raporun Hazırlanması ve Bakanlığa Bildirim

Tüm teknik veriler ve analiz sonuçları bir rapor halinde derlenir. Lisanslı kuruluş, hazırladığı riskli yapı tespit raporunu Bakanlığın elektronik yazılım sistemi üzerinden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne iletir. İl Müdürlüğü, raporun mevzuata uygunluğunu inceledikten sonra sonucu ilgili tapu müdürlüğüne bildirir.

6. Tapuya Şerh ve Tebligat

Riskli yapı kararının kesinleşmesiyle birlikte tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi işlenir. Ardından tüm kat maliklerine riskli yapı tespiti sonucu tebliğ edilir. Malikler, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.

İtiraz Süreci Nasıl İşler?

Kat malikleri, riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz başvurusu, yapının bulunduğu ildeki İl Müdürlüğüne yapılır. İtirazlar, Bakanlık bünyesinde oluşturulan teknik heyetler tarafından değerlendirilir. Teknik heyet, gerekli gördüğü durumlarda yeniden inceleme yapabilir. Heyet kararı kesindir ve bu karara karşı idari yargıya başvuru yolu açıktır.

Riskli Yapı Tespitinden Sonraki Süreç

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere yapılarını tahliye etmeleri için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre zarfında maliklerin en az üçte iki çoğunlukla yapının yeniden inşası veya güçlendirilmesi konusunda karar alması gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinde malikler; kira yardımı, taşınma yardımı ve kredi desteği gibi devlet teşviklerinden yararlanabilir. Bu haklar, sürecin mali yükünü hafifletmek amacıyla kanunla güvence altına alınmıştır.

Sürecin Tamamı İçin Profesyonel Rehberlik

Riskli yapı tespiti, teknik bilgi ve hukuki süreçlerin iç içe geçtiği karmaşık bir süreçtir. Başvurudan yıkıma, yeniden inşadan hak sahipliğine kadar her aşamada doğru bilgiye sahip olmak, haklarınızı korumanız açısından büyük önem taşır.

Kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamalarını, haklarınızı ve yapmanız gerekenleri kapsamlı şekilde öğrenmek için Beleg Kentsel Dönüşüm Rehberi‘ni incelemenizi öneriyoruz. Beleg’in hazırladığı bu rehber; riskli yapı tespitinden anlaşma sürecine, devlet teşviklerinden hukuki haklara kadar kentsel dönüşümün her boyutunu anlaşılır bir dille ele almaktadır.

Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde hem can güvenliğinizi hem de gayrimenkulünüzün değerini artıran bir fırsata dönüşür. Bu fırsatı en iyi şekilde değerlendirmek için sürecin her adımında bilinçli ve bilgili olmak en büyük avantajınızdır.